深度访谒百万利润店铺【鸡煲】

底下是社群里一位雇主的选址分析。

他是在上海，看店铺看了半年，看过好多店铺了，最近看中了一个很称心的“80分店铺”。咱们以前说过，一个店铺如果打分杰出80分，就不错下手了。选址，要效用称心原则，而不是最佳原则。上周，他依然把这铺子拿下了。

但好多东谈主不知谈80分是奈何来的，是从哪些角度分析，要从哪些方口试验，选址时无从下手。我认为这位雇主的试验就蛮全面了。

共享出来，供列位参考鉴戒：

下周就要去签条约了，在这里作念临了一波分析，列位雇主不错望望，给点更具体的提议：

一、总体情况

店铺位于某市集1楼，占大地积67平。我规划在这里操办一家花溪牛肉米粉店。

这是一家社区型市集，刚开业1年。市集周围直径1公里的泰半个圆内，皆是住户区，之外来东谈主口+腹地老东谈主为主，店铺点位，市集西侧进口进门左转即是，且自动电梯的1楼出口，正对商铺。

店铺驾驭是瑞幸咖啡，走谈往里是张拉拉牛肉面，和，杨国福麻辣烫（这应该亦然我的径直竞争敌手）

市集的营业技能是0930-2130，但瑞幸8点不到就开门，店铺点位在瑞幸驾驭，也不错早营业。

二、各维度打分

1、投资资本（权重20%）

市集店铺，需要设想+装修。上家今天依然被市集清退，无转让费。

预估用度，设想费1.8w，平面设想1w，装修用度8-10w，开导0.5w，桌椅等其他0.5w，共计12w+。

打分：70分

意义：用度在我预算规模内；市集为了形象，有更高的要乞降表率，干涉的元气心灵和技能会更多一些。

2、观点用户（权重25%）

经测算预估，途经店门口的东谈主流（去除老东谈主、外卖员、伴计等）

周中，中午11-13点，4-5东谈主每分钟

周中，晚上17-19点，9-10东谈主每分钟

周末，中午11-13点，9-10东谈主每分钟

周末，晚上17-19点，9-10东谈主每分钟

店的位置相对较好，东谈主群流动有3条动线进程（进市集、出市集、泊车后电梯上1楼进市集），市集1楼东侧有性价比盒马小超市，东谈主流相当繁盛。2楼3楼以教培为主，12岁以下的儿童，和奉陪的父母与祖辈老东谈主较多且比拟安祥。

隔邻小区东谈主口密集，外来东谈主口较多（中介响应租房占比50%以上）。小区月租一房4000-5000元（50平驾驭），两房6000-7000元（70平驾驭），在上海属于性价比拟高。

统共这个词片区内，唯独2个市集，另一个在1公里开外，也属于社区型

打分，82分

意义：1）观点东谈主群的东谈主流基数大；2）点位位置好；3）东谈主群基数大；4）不错早营业

扣分点：腹地老东谈主（毫不碰辣，亏蚀才能弱）不少（诚然后期运营也不错加分，思观点推出他们爱好的居品）

3、运营资本（权重20%）

房钱，2w（1.6+0.4），莫得任何其他用度；

条约2年一签，莫得递加；

东谈主工，1.5-2w（瞻望2.5-3东谈主，2东谈主全职，1东谈主兼职）；

水电，电1.2-1.3元一度，水0.6元一吨；

打分，80分

意义：在我方的预算规模内，房钱行动上海市区市集店算有性价比的

4、竞争进程（权重20%）

市集1楼的餐饮堂食店折柳是：

张拉拉牛肉面，兰州拉面，快餐，客单价28驾驭；

杨国福麻辣烫，快餐，客单价30驾驭；

成皆你6姐，冒菜，小聚餐性质，客单价40驾驭；

呷哺呷哺小暖锅，暖锅，聚餐性质，客单价55驾驭；

谷田稻香，炒菜+煲饭，聚餐性质，客单价35驾驭；

其中，商业最佳的是，谷田，和，暖锅，合适社区型市集的定位，聚餐的东谈主多。谷田老年东谈主相当多，暖锅晚上皆是列队叫号

目测最得益的，买媚药网站可能是6姐，因为亏蚀的东谈主也不少，且占大地积小（70平），职工少（3-4东谈主）；

试验和测算，麻辣烫，与，牛肉面的数据如下：

麻辣烫：

周中，堂食叫号，平均50号；周末叫号，平均120号——筹备，堂食每月1800单。外卖，双平台表露月售共计2000单。

张拉拉牛肉面：

周中，统计测算平均75单；周末，平均180单——筹备，堂食每月2700单

外卖，双平台表露月售共计800单。

（此处不错感性预估我的数据，如果顺利不会比牛肉面低，底线应该和麻辣烫握平。接头到我的位置更好，价钱更低，运营更经心，滋味也应该更好，我的观点是平均每天100单堂食+100单外卖）

同期，此片社区中唯独的米粉米线店，在1公里外的另一家市集，曾三仙米线。

口味上的试验，我依然尝过麻辣烫、牛肉面、成皆6姐、谷田、曾三仙米线

不错说，毫无新意。因为绝大多量皆是工场厨房预制，我有充足信心，复刻潘雇主赵雇主的店，在口味上胜过他们。

成皆6姐，和，谷田，在营销和处事上，有一定才能，从成果上也得到了讲明，某些运营动作值得学习。

打分80分

主要意义，1）莫得径直竞争；2）品牌店口味禁不起锤真金不怕火；3）观点东谈主群对快餐的需乞降供应，属于供＜求的现象；4）价钱、口味、运营上，皆有不错获取竞争的点。

5、其他身分（权重15%）

优点

1）离家够近，2.5公里，电瓶车10分钟到

2）市集店，在里面的运作上，客不雅主不雅皆会有更表率的条目，对生手而言，反而是一件功德

3）同期亦然社区店，社区情况我方熟习，房租不高，单量相对也均匀，对生手比拟友好

4）点位面积够大，至少不错放9张桌子；位置也够好，有三条进程的东谈主流动线；营业技能也不错蔓延

5）进程半年多有限的试验（看了30+个点位），市集行动刻下的亏蚀东谈主流集会地的趋势很彰着（特等据为证）。上海冬天、夏天、雨天占比50%以上，市集有很大上风

潜在的最大风险，可能即是市集举座没落，东谈主流减少了

打分，90分；意义如上

汇总得分：碰劲80分

我把泰半年内，统共看过的点位，追究追思了一遍

这里真实是我刻下限度最称心的

在我的设思中，不错进市集，即是个不测惊喜。因为肉眼可见的市集的东谈主流更多。

当今这个点位，只须作念到一条——居品复刻赵雇主的店，99%不错得益

价钱上，我有很大利润空间，

公共皆卖30，我卖25驾驭皆有充足竞争力。

基本盘，一定是把【外来东谈主口】沿途拿下，观点即2个100，100单堂食+100单外卖。

如果大概在早饭、或下昼研发出一些品类，不错把【老年东谈主】或【小一又友】拿下部分，那将是个相当能得益的店。

宣传上，市集内就有好多同业值得学习。

市集外和互联网运营，亦然我的果断，我有100种观点等着我去试。

看完之后，是不是以为分析得特别好，也会感触为啥我方不成这么接头问题，作念事全凭嗅觉。

有个小伙伴就问雇主，你这些措施是从那处学来的啊。雇主说，80%皆是老陈讲过的，剩下的20%靠我方边执行边琢磨。

图片

其实，你也不错作念这么的分析，因为这些措施，在我已往的著述里反反复复说起，尤其是早期的著述，后期主如若案例。在我的书里《怎样开一家小而好意思的店》和选址课也作念过全面的造就。仅仅好多东谈主听过看过就忘了，更别说执行了。

我提议，你如确凿思要追究开店，就好好把我的书看几遍，有技能的话，把我之前的著述或者音频皆看一看听一听，不需要些许技能的。

武装我方的钱包前，先武装我方的头脑！

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